商洛要账公司成功调解某小区1700名业主与某物业公司物业纠纷

商洛要账公司成功调解某小区1700名业主与某物业公司物业纠纷。

【基本案情】

某物业公司为小区服务8年，因公共车位收益归属、绿化设计、物业费标准、电梯维修费承担等问题，与1700余名业主矛盾不断。2024年12月，业委会代表全体业主诉至湖北省建始县人民法院，要求返还车位收益、赔偿绿化损失、退还超标准收取的物业费、支付专项维修资金等约700万元。

【调解过程及结果】

法院收到起诉材料后，认为案件涉及面广、利益纠葛深，直接关系千余名业主的切身利益和民生福祉，为促推纠纷源头化解、实质化解，征得当事人同意后，依托最高人民法院与住建部建立的“总对总”在线诉调对接机制，委托“法院+住建”诉调工作室，联合住建部门、镇政府、社区居委会共同组建“法院+住建+N”调解团队，开展联动化解工作。一是深入调查走访，厘清争议核心。调解员两次前往小区实地走访调查，耐心听取双方意见和诉求，业委会表示业主普遍认为，小区物业收费标准偏高，且物业服务未完全达到预期，因而想更换物业公司。调解员认为双方主要争议焦点为：1.物业公司利用共有部分产生的停车收益归属问题；2.物业公司是否具有优化特定区域绿化设计义务；3.物业费是否超标准收取；4.电梯维修费是否属于专项维修资金范围以及承担主体问题。二是“以案释法”赋能，促进理解互信。在了解基本事实基础上，调解员制定“背对背”沟通策略。一方面，与业委会分步沟通、个别交流，以“人民法院案例库”入库案例（入库编号：2023-07-2-121-004）为参考，耐心解释相关法律法规及政策规定，引导其全面客观看待物业服务实际情况与小区整体利益的关系。另一方面，积极与物业公司沟通，指出物业公司存在对小区的设备及环境维护不主动、车位收益未按程序公开等影响业主权益的行为。通过反复沟通，逐步弥合双方分歧、凝聚共识，为后续集中调解奠定基础。三是四方协同联动，靶向精准发力。在前期与双方充分沟通基础上，法院根据双方问题症结，邀请住建部门、镇政府、社区居委会共同参与，联合“破题”。共同组织双方当事人进行“面对面”调解，为双方创造平等对话、理性协商的平台。首先，由指导法官从专业角度明确法律适用，指出物业公司利用业主共有部分产生的停车收益，在扣除合理成本后，属于业主共有，对公共收益部分应予公开；关于物业费收费标准问题，双方签订了物业服务合同，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按照合同内容履行。其次，住建部门详细讲解专项维修资金的用途及申报流程，指出物业公司因业主共同利益垫付的电梯维修费属于专项维修资金的范畴，业委会应经全体业主同意后将申报的专项维修资金支付给物业公司；同时对物业服务标准进行充分说明，让业委会理性评价物业服务质量。再次，镇政府通过讲道理、摆事实，说明小区稳定与社会和谐的依存关系，引导双方互谅互让。同时指出，关于绿化部分，物业公司的主要义务是绿化养护，为共建美丽、便捷家园，双方应该就绿化设计不合理、影响通行的部分，共同协商设计优化、方便通行的方案。最后，社区居委会从家园共建的角度，耐心安抚双方的情绪，引导双方疏解“心结”。从清晨到深夜，经过10余小时的反复协商，双方最终握手言和，达成调解协议：物业公司将90%的公共车位收益交由业委会管理，聘请第三方优化绿化设计并承担费用，业委会按流程为物业公司申报垫付的专项维修资金。